von am 30. März 2015
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Protest der Mieter in der Friedelstraße 54, Foto: friedelstrasse54.blogsport.eu

Es ist schon lange kein Geheimnis mehr, dass der bezahlbare Wohnraum in Berlin immer knapper wird. Neukölln bildet hier keine Ausnahme. Kieze wie rund um die Weser- und Reuterstraße oder auch der Schillerkiez sind besonders attraktiv für Immobilienfirmen. Nicht selten bekamen Mieter hier in den letzten Jahren Mitteilungen über einen Eigentümerwechsel. Ein aktuelles Beispiel ist das Haus in der Friedelstraße 54: Die Bewohner wollen sich jedoch der Willkür der Eigentümerfirma nicht geschlagen geben.

Die Wiener Firma Citec Immo Invest GmbH gehört zu den Investoren in Berlin, die vor allem Altbauten in sogenannten Trend-Stadtteilen kaufen, um diese nach diversen Modernisierungsmaßnahmen gewinnbringend wieder zu verkaufen. In einem Artikel der Berliner Zeitung von 2006 heißt es über den Citec Immo Invest GmbH Geschäftsführer Andreas Ruthensteiner, er würde am liebsten Wohnungen im unsaniertem Zustand erwerben, diese dann modernisieren, um sie anschließend teurer weiterzuvermieten. Genau das scheint die Citec Immobilien GmbH auch für die Friedelstraße 54 im Weserkiez zu planen.

Eine kurze Chronologie: Neuer Eigentümer, neue Fassade?

Nach insgesamt drei Eigentümerwechseln seit 2008 wird der Altbau in der Friedelstraße 54 zum 1. Dezember 2013 von der Citec Immo Invest GmbH erworben. Auch die Hausverwaltung wird gewechselt und liegt nun bei der M. Mende Grundbesitzverwaltungs GmbH. Ende Januar erhalten die Mieter ein erstes Rundschreiben der neuen Hausverwaltung mit der Aufforderung ein sogenanntes „Wohnungsstammdatenblatt“ auszufüllen. Die Mieter vermuten, dass der häufige Eigentümerwechsel zu unvollständigen Unterlagen über die Immobilie geführt hat. Außerdem kündigt die Hausverwaltung an, dass ein Architekt die Wohnungen besichtigen soll. Er ist ein erster Hinweis auf die bald darauffolgende Mitteilung der Citec Immovest GmbH: die Friedelstraße 54 soll modernisiert werden.

Die Berliner MieterGemeinschaft rät den Betroffenen in einem solchen Fall gelassen zu bleiben. Voreilige und unter Druck getroffene Entscheidungen sollten unbedingt vermieden werden. Der Architekt darf die Wohnungen beispielsweise nur nach rechtzeitiger vorheriger Terminabsprache mit den Mietern betreten. Außerdem sei es ratsam, solche Besichtigung in Anwesenheit eines Zeugen durchführen zu lassen. Und besonders wichtig ist es, den Kontakt zu anderen Mietern aufzunehmen, um gemeinsam über den Umgang mit entsprechenden Ankündigungen der Vermieter beraten zu können.

Duldungspflicht und Härtefall

Die Friedelstraße 54 von außen, Foto: friedelstrasse54.blogsport.eu

Die Friedelstraße 54 von außen, Foto: friedelstrasse54.blogsport.eu

Wenn die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, müssen die Mieter diese in der Regel dulden. Es gibt jedoch eine Ausnahme: der sogenannte Härtefall. Das Informationsblatt „Modernisierung“ der Berliner MieterGemeinschaft erklärt dazu, dass die Modernisierung innerhalb eines Monats nach der Ankündigung abgelehnt werden kann, „wenn die vorgesehenen Maßnahmen [für die Mieter] eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters und anderer Mieter/innen sowie im Hinblick auf Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist.“

In der Friedelstraße 54 wehrt man sich inzwischen gemeinsam gegen die Ankündigung und verweigert die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen. Die insgesamt zwölf Mietparteien machen mit einer Website auf ihre Situation aufmerksam. Dort ist zu lesen, dass die Modernisierung eine Mietsteigerung von bis zu 60%, im Schnitt 30-40%, für die Bewohner bedeuten würde. Außerdem sei die geplante Dämmung der Fassade nicht nur schlecht für die Umwelt, sondern auch unnötig. Dabei berufen sich die Mieter auf die Energieeinsparverordnung, nach der eine Fassade nur dann neugedämmt beziehungsweise modernisiert werden muss, wenn mindestens 10% der Gesamtfläche schadhaft sind. Dies sei nach Aussage der Mieter in der Friedelstraße 54 nicht der Fall.

Auch die angekündigte überdachte Müllplatzfläche im Hinterhof, stößt auf Unverständnis – sie soll 12.500 Euro kosten. Gegen den geplanten Einbau von Badezimmern und Heizungen (einige Wohnungen haben nur Öfen) gibt es scheinbar weniger Widerstand. Ein Entgegenkommen seitens der Mieter wäre demnach vorhanden.

Einsatz von Gerichten statt Kommunikation

Ob die genannten Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind, wird wohl nur ein unabhängiges Gutachten feststellen können. Was jedoch im Fall der Friedelstraße 54 irritiert, ist die Reaktion der Citec Immovest GmbH auf die fehlende Zustimmung ihrer Mieter: Die müssen sich zurzeit mit Duldungsklagen auseinandersetzen. In einer Stellungnahme der Citec Immovest GmbH vom 12. März 2015, die neukoellner.net vorliegt, steht dazu:

„Das Gesetz schreibt vor, dass Modernisierungsmaßnahmen einer Duldung der Mieter bedürfen. Erfolgt diese nicht innerhalb einer Frist, bleibt nur der Klagsweg, der bedauerlicherweise in der Friedelstraße zu beschreiten war.“

Citec Immovest GmbH

Zwar beteuert die Citec Immovest GmbH im gleichen Schreiben, sie sehe sich als Bestandshalter und habe nicht die Absicht, Altmieter zu verdrängen. Zeitgleich lässt der eingeschlagene Rechtsweg des Unternehmens aber darauf schließen, dass man nicht kompromissbereit ist und die Modernisierung des Hauses stattdessen wie geplant durchsetzen möchte.

Fragwürdige Vorgehensweisen

Ebenfalls für Verwunderung dürfte gesorgt haben, dass seit Ende Februar ein Baugerüst vor der Friedelstraße 54 steht. Eigentlich müsste der Ausgang der Duldungsklagen abgewartet werden, ehe die Modernisierungsmaßnahmen beginnen können. Die Citec Immovest GmbH berief sich stattdessen darauf, dass das Gerüst nur der Sicherung der Fassade dienen würde. Nach Aussage eines Mieters der Friedelstraße 54, der anonym bleiben möchte, seien bisher keine Fassadenteile auf den Gehweg gestürzt, was eine solche Sicherung rechtfertigen würde.

Stattdessen hätten Mieter beobachtet, wie Bauarbeiter mutwillig Betonteile aus Balkonen geschlagen hätten. Gleichzeitig äußert die Citec Immovest GmbH in ihrer Stellungnahme den Verdacht, dass der Widerstand gegen die Modernisierungsmaßnahmen inzwischen auch von autonomen Gruppen getragen werde und es dabei zu strafrechtlich relevanten Tatbeständen gekommen sei.

Welche Aussagen nun der Wahrheit entsprechen, ist von außen schwer zu beurteilen. Angesichts der Firmengeschichte von der Citec Immovest GmbH in Bezug auf Modernisierungen und den Weiterverkauf von Altbauten in Berlin, verstärkt sich jedoch der Eindruck, dass man keine Mittel scheuen wird, um die Friedelstraße 54 zu modernisieren. Es bleibt zu hoffen, dass beide Parteien stattdessen in einen verstärkten Dialog treten werden, so dass am Ende ein für alle akzeptabler Kompromiss entsteht.

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